凯发在线-天生赢家 一触即发

　　事后来看ღღ，造成泰坦尼克沉没的原因里ღღ，“未能及时发现冰山”只是其中之一ღღ，天气ღღ、暗冰ღღ、对周围船只发出的危险信号置若罔闻ღღ，水密舱设计的漏洞ღღ，船体结构的失效ღღ、大副错误的指令等等ღღ，都是造成泰坦尼克沉没的直接原因ღღ。

　　而万科的经历更像是给这个答案加了一道确定的砝码ღღ：郁亮算是行业最早看见冰山的人ღღ，但依然无法阻止万科这艘巨轮撞上冰山ღღ。

　　根据万科集团三季报显示ღღ，截至报告期末K8凯发国际旗舰厅ღღ，万科的有息负债合计为3629.3 亿元ღღ，但集团持有的货币资金为 656.8 亿元ღღ，偿债缺口巨大ღღ。

　　更迫在眉睫的是ღღ，2025年全年ღღ，万科到期的境内外公开债规模超过360亿元ღღ，截至目前ღღ，万科已经偿还了288.9亿元ღღ，算下来ღღ，最后两个月里ღღ，万科仍有大约超71亿的债务需要偿还ღღ。

　　一个值得关注的数据是ღღ，尽管财报显示万科的资产负债率为 73.5%ღღ，较上年末下降 0.1 个百分点ღღ，但万科的净负债率在第三季度攀升至98.8%ღღ，对比上半年上升了8.42个百分点ღღ。

　　相比负债率ღღ，净负债率更能体现一个公司的健康程度ღღ，因为它与负债规模和货币资金直接相关ღღ，数据上升往往意味着现金的下降速度远高于负债的下降速度ღღ，集团的现金流吃紧ღღ，净资产面临挑战ღღ。

　　事实也确实如此ღღ。前三季度ღღ，万科持有的货币资金为656.8亿元ღღ，较2024年年末净流出224.86亿元ღღ。现金及现金等价物为603.88亿元ღღ，同比减少28.05%ღღ。

　　当水池里的水不断减少时ღღ，便意味着“出水量”大于“进水量”ღღ，也就是说ღღ，万科的造血能力无法覆盖失血速度ღღ，急需外部输血ღღ。

　　就在万科发布第三季度财报同日ღღ，集团发布公告ღღ，“深铁集团拟向公司提供不超过22亿元借款”ღღ。这已经是今年深铁向万科提供的第12次借款了ღღ，累计金额已达291.3亿元ღღ，超过了深铁一年半的营收ღღ。以至于有人调侃ღღ：“在深圳每坐一次地铁ღღ，都是在给万科续命ღღ。”

　　博商资管是万科上市体系外一个重要的投融资平台ღღ，由万科前职业经理人出资设立ღღ，但行业普遍认为ღღ，祝九胜才是其背后真正的掌控者ღღ。

　　据财新报道ღღ，自2015年四季度起ღღ，博商资管通过引入招商基金ღღ、东方资产ღღ、平安基金等大型金融机构作为合伙出资人ღღ，对外投资了大量地产项目ღღ，其中不少是万科旗下的开发项目ღღ。一位熟悉万科的人士向财新反馈ღღ：博商资管持有百亿元量级的自有资金ღღ，利用各种壳公司撬动大量金融资本ღღ，为万科项目进行表外“输血”ღღ，放大杠杆后管理资产规模可以达到千亿量级ღღ。

　　除此之外ღღ，万科控股的另一金融平台“鹏金所”也在去年暴雷ღღ，这一金融平台背后的“主理人”同样是祝九胜ღღ。该平台通过发行金融产品募资ღღ，资金通过员工跟投等方式流入万科的项目ღღ，同时ღღ，平台也为万科员工提供借款ღღ，方便他们加杠杆参与万科地产项目的跟投ღღ。

　　烈火烹油时ღღ，收益覆盖借款利息ღღ，利益双方各自欢喜ღღ，然而等寒冬到来后ღღ，网络上便多了一群心酸维权人ღღ。

　　项目跟投不算万科首创ღღ，2012年ღღ，复星地产为了留住人才队伍ღღ，强制要求每一个经理人必须跟投其所操盘的项目ღღ，后来ღღ，这一举措开始在地产行业风靡ღღ。2012年~2015年期间ღღ，碧桂园ღღ、越秀ღღ、金地集团等多家房企都先后设置不同的制度鼓励员工做跟投ღღ。

　　经历过“宝万之争”后ღღ，郁亮认识到万科过去的职业经理人制度无法掌握公司和自己的命运ღღ，于是他效仿华为ღღ、海尔等公司ღღ，致力于将职业经理人变身为事业合伙人来改变这一切ღღ。项目跟投便是可以让事业合伙人制度落地执行的措施之一（另一项是股权激励）ღღ。

　　只不过ღღ，这一举措在后续执行中动作发生了变形ღღ，不少公司开始强制要求员工及高管跟投K8凯发国际旗舰厅ღღ，甚至直接将跟投与否作为衡量员工是否有担当的标准ღღ，万科便是其中之一ღღ。

　　2021年ღღ，万科前轮值总经理张海涛被逮捕入狱ღღ，理由是ღღ：利用职务之便ღღ，以借款名义向供应商索贿ღღ，数额高达1285万ღღ。而张海涛的解释是ღღ：集团强制他跟投项目ღღ，鹏金所的借款利息又高ღღ，他只能向供应商“借钱”ღღ。

　　而这些平台造成的亏损ღღ，如今已经成为万科的隐性债务ღღ，在万科新一轮的组织架构调整中ღღ，新增了一个财顾事业部ღღ，其成立的目的就是为了处理博商资管和鹏金所等机构遗留的债务问题ღღ，处理万科相关表外资金善后事宜我的皇后好妖娆ღღ。据财新报道ღღ，万科的表外负债规模已经超过了1000亿ღღ。

　　万科不是一天建成的ღღ，上市34年以来ღღ，它始终都是行业龙头ღღ，并且相比同行ღღ，万科的财务表现一直很稳健ღღ：一直到去年之前ღღ，万科的盈利表现都十分优良ღღ。就像在冻河上行走ღღ，只有当冰面破裂掉入水里的那一刻ღღ，才会看到ღღ，冰层结构早就发生了改变ღღ。

　　地产行业最不缺赌徒ღღ，郁亮是为数不多以“极具危机感”而闻名的领导人ღღ。相比创始人王石ღღ，他足够低调和稳重ღღ。“用步步为营来形容郁亮的做事风格ღღ，最恰当不过ღღ。”多年前ღღ，万科曾有人如此评价过他ღღ。

　　那一年ღღ，百强房企销售额同比增长37%ღღ，碧桂园的销售额超过了7000亿ღღ，恒大5500亿ღღ，融创也卖了4600亿ღღ。万科以超6000亿的年销位居第二ღღ。

　　但论安全性ღღ，找不出比万科更好的房企ღღ：碧桂园负债规模超万亿ღღ，融创的净负债率约150%ღღ。而万科2018年的有息负债为2200亿ღღ，现金1800亿ღღ。生存危机不管从哪个角度看ღღ，都轮不到万科ღღ。以至于有媒体诟病郁亮“危言耸听”ღღ。

　　比如2012年ღღ，郁亮看到世界银行的一份报告ღღ：一个国家人均GDP达到8000美元时ღღ，房地产就将由高速发展进入平稳发展期ღღ；而当一国人均GDP达到1.3万美元时ღღ，房地产就将步入衰退期ღღ。

　　当时ღღ，中国人均GDP达到6100美元ღღ，增速为7.8%ღღ。郁亮认为ღღ，中国房地产行业虽然还会有一段发展期ღღ，但快速增长的时期就快结束了ღღ，于是发出ღღ：“房地产黄金时代结束ღღ，白银时代即将到来”的言论ღღ。

　　2014年3月ღღ，郁亮又看了一本书ღღ：《门口的野蛮人》ღღ，书中记录了一例20世纪最著名的恶意收购案ღღ：全球最顶级投资机构KKR（被称为杠杆收购之王）用不到20亿美元撬动250亿美元资本ღღ，控制了当时美国最大的食品和烟草公司雷诺兹-纳贝斯克公司ღღ。

　　看完后ღღ，郁亮顺便算了一笔账ღღ，以万科当时的股价来看ღღ，只要200亿就能买下万科（而当时万科的总资产有5000亿ღღ，仅账面流动资金有600多亿）ღღ。如果成为大股东ღღ，就能获得绝对控制权ღღ，如果不能获得绝对控制权ღღ，也可以通过股东大会来捣乱ღღ，比如投反对票ღღ，利益要挟等ღღ。

　　为了应对白银时代ღღ，万科采取了降杠杆K8凯发国际旗舰厅ღღ，去库存ღღ，回归一线和业务转型的保守路径ღღ。但楼市随即迎来量价暴涨ღღ，进入了史无前例的黄金时代ღღ。一个最直接的数据是ღღ：2012年ღღ，千亿房企只有4家ღღ，但2018年ღღ，这个数据攀升到30家ღღ。

　　最终ღღ，迎来白银时代的似乎只有万科和它的拥趸们ღღ，友商们走进了“钻石时代”ღღ：万科保持多年的“行业第一”ღღ，先后被恒大和碧桂园拿走ღღ，融创的业绩也几乎快要追平万科ღღ，孙宏斌更是在几年后回怼“白银时代”ღღ：太扯了ღღ。

　　为了应对万科被恶意收购ღღ，万科将首批1320名事业合伙人的全部经济利润奖委托给深圳盈安财务股份进行投资管理ღღ，此后ღღ，盈安合伙用大半年的时间不断买入股票ღღ，持股达到4.48%ღღ，成为彼时万科的单一第二大股东ღღ。（第一大股东是华润）ღღ。

　　值得一提的是ღღ，当时A股正冲向5100点ღღ，地产股也一片斗志昂扬ღღ：恒大的股价最高涨幅超过了125%ღღ，碧桂园和融创中国涨幅也超过25%ღღ，只有万科这个行业老大ღღ，始终在低位徘徊ღღ。其背后原因不言而喻ღღ。

　　不巧的是ღღ，宝能的姚振华也看了《门口的野蛮人》ღღ，他没给万科管理层继续蓄能的时间ღღ，直接把郁亮的担心变成了现实ღღ。此后两年ღღ，一场中国资本的最大内斗——宝万之争开打了ღღ。直到最后深铁入局ღღ，接替华润成为万科的最大股东ღღ，这场股权之争才尘埃落定ღღ。

　　2018年ღღ，郁亮意识到“房住不炒”将会成为国家的长期基调ღღ，另一边ღღ，全国范围内住房全面短缺时代基本结束ღღ，城镇化已完成约60%ღღ，北京ღღ、上海ღღ、天津等地甚至超过了80%ღღ，城市化进程在未来显然要进入缓慢增长了ღღ。

　　聚焦在微观ღღ，2018年万科设定了6300亿回款目标ღღ，但到9月时完成度还不到一半ღღ，回款出现问题ღღ，公司所有业务都可能面临停滞ღღ，与此同时ღღ，万科经营性现金流连续多个季度为负ღღ，房企融资渠道收紧ღღ，国内贷款出现负增长ღღ。

　　只不过有些讽刺的是ღღ，郁亮9月刚喊出“活下去”ღღ，10月份万科就吞并了华夏幸福的10个地产项目ღღ。2018年全年ღღ，万科总共收购了208家公司ღღ，合计收购对价人民币393.9亿ღღ。并且同一年ღღ，万科斥资1316亿元拿地ღღ，位居行业前列ღღ，之后的2019年ღღ，万科更是以1714.05亿元的拿地总价成为了当年的拿地王ღღ。

　　万科的行动走了与口号背道而驰的方向ღღ。于是就回答了文章开头的那个问题ღღ：瞭望员看到了冰山ღღ，但依然避免不了巨轮沉没ღღ。

　　这或许也是一种无奈ღღ：2018年是郁亮顶替王石ღღ，正式接任万科董事长的第二年ღღ，也是结算他上任一年后的成绩清算时刻ღღ，新老板（深铁）仁至义尽ღღ，“只出钱不干政”ღღ，郁亮需要用漂亮的增长和规模ღღ，向市场和新老板ღღ、以及各大股东们证明自己ღღ。

　　所以ღღ，在 “活下去”口号的背景下ღღ，原本应该进入保守防御状态下的万科ღღ，此后两年间仍在高举高打ღღ。

　　行业惯例ღღ，房企的结算周期一般滞后于拿地的2.5-3年ღღ。于是在2021年ღღ，在万科上市了31年后ღღ，首次出现归属上市公司股东净利润近乎腰斩的情况ღღ，万科开始为“言行不一”买单ღღ：

　　“我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性ღღ，当追逐规模仍然流行我的皇后好妖娆ღღ、土地争夺愈演愈烈的时候ღღ，部分城市的投资追高冒进ღღ，对市场判断过于乐观我的皇后好妖娆ღღ，一些项目的投资预期没有实现ღღ，导致毛利率下滑ღღ。”业绩沟通会上ღღ，郁亮跟股东们公开检讨时如此解释到ღღ。

　　此后两年ღღ，郁亮再下危机发言ღღ，称行业进入“黑铁时代”ღღ，万科不再有激进之举ღღ，但行业颓势难以挽回ღღ，万科的开发主营业务毛利率持续降低ღღ，而从白银时代就被郁亮安排上的多元化转型（物业ღღ、物流ღღ、长租公寓ღღ、商业地产ღღ、酒店与度假等等业务）ღღ，在经历了近10年的发展后ღღ，终于在2022年实现了整体盈利ღღ，开始为集团贡献正向利润ღღ，只不过具体数据并未在财报中显示ღღ，想来杯水车薪ღღ。

　　就像那艘“不沉之船”ღღ，当所有的偶然同时发生我的皇后好妖娆ღღ，沉没便成为必然ღღ。对于很多人来说ღღ，万科就是行业的那艘“不沉之船”ღღ。

　　相比泰坦尼克ღღ，万科的幸运之处就在于ღღ：救援船就在它的身后ღღ。但所有人都知道ღღ：深铁的作用更在于救急ღღ，而不是救命ღღ。

　　2024年全年ღღ，深铁的营收为211.89亿元ღღ，而万科的营收超过了3400亿元ღღ，同时ღღ，2024年万科的资产规模达到了1.29万亿元ღღ，但深铁的资产规模总计为7462.81亿元ღღ，仅从摆在台面上的数字来看ღღ，深铁的轻舟无法超度万科这艘巨轮——

　　前不久ღღ，万科与深铁签订框架协议ღღ，协议称ღღ，2025年至2026年万科2025年股东大会召开日（也就是最晚于2026年6月30日之前）ღღ，深圳地铁分批向万科提供本金总额上限为220亿元的股东借款ღღ，万科须向实际发生的每笔借款提供抵质押担保ღღ。

　　截至目前ღღ，深圳地铁向万科提供的无担保借款万科已提取了197.1亿元ღღ，只剩下22.9亿元的额度ღღ。

　　并且协议还指出K8凯发国际旗舰厅ღღ，上述220亿元为不可循环的借款额度ღღ，也就是说ღღ，万科即使把钱还给深铁ღღ，深铁也不会再释放新的借款额度了ღღ。

　　事实上ღღ，万科除了之前提到近两个月需要偿还的超71亿元债务ღღ，据DM查债通统计ღღ，2026年一季度万科还有一笔本金为11亿元的境内债需要兑付ღღ。

　　但万科今年前9个月累计实现销售额1002.9亿元ღღ，相比去年同期仍下降超4成ღღ，每个月销售额仅在百亿元级别ღღ，即使在行业下行的2022年至2023年ღღ，万科平均月度销售额都能维持在300亿元以上ღღ，去年为200亿ღღ，可见如今的回血力度极为有限ღღ。

　　同时ღღ，万科还需回答深铁“须向实际发生的每笔借款提供抵质押担保”的要求ღღ，如果万科未能就实际发生的借款提供担保物我的皇后好妖娆ღღ，深圳地铁有权要求万科立即偿还借款本息ღღ。而在此之前ღღ，深铁仅提到“有权要求万科提供担保措施”——

　　目前ღღ，已披露的抵质押物主要包括万科物业业务的上市公司ღღ：万科云空间科技服务有限公司持有的部分股权K8凯发国际旗舰厅ღღ、杭州万科智谷项目的全部股权ღღ、万科位于嘉兴的项目公司的全部股权ღღ、万科自持的两个办公资产和三个长租公寓项目ღღ。

　　其他不论ღღ，经营服务业务在今年前三季度收入435.7 亿元ღღ，占公司总营收的27%ღღ，同比提升7.08个百分点ღღ，其对万科的重要性日益凸显ღღ，而万科云作为万科经营服务业务板块中营收与利润最大的板块ღღ，是支撑万科转型的重要支柱ღღ，万科直接及间接持有其57.12%的股份ღღ。截至目前ღღ，万科已将其中55.80%的股权质押给了深圳地铁ღღ。

　　万科是混合所有制企业ღღ，但民营的味道在万科身上展现的最重ღღ，一直被视为“民企之光”ღღ。究其根本ღღ，还是因为王石一手打造的职业经理人制度在其中的话语权颇重ღღ。

　　正如今年5月份ღღ，万科出现流动性危机后王石在朋友圈喊话的那样ღღ：“在外界看来ღღ，王石就是万科我的皇后好妖娆ღღ，万科就是王石ღღ。我认可ღღ：万科是我创建的ღღ、制度是我建立的ღღ、团队是我培养的ღღ、接班人是我选择的ღღ。岂能推卸对万科因（应）尽的责任呢？”

　　郁亮搭建事业合伙人的初衷之一ღღ，是不喜欢自己被视为职业经理人ღღ。“职业经理人只对自己负责ღღ，不对投资人负责ღღ；只看到短期ღღ，不考虑长远ღღ；只能分享ღღ，不能共担ღღ。”他说ღღ。他不想在输了以后拍拍屁股就走了ღღ。

　　至于深铁ღღ，它原希望保存万科一贯的市场化机制和地位ღღ，让它成为一个地方企业走上全球化的佳例ღღ。同时ღღ，也想借助万科研究出一个“新混改”样本ღღ：如何为国有体制有效注入市场化机制ღღ，使中国经济迸发出更好的活力ღღ。

　　深铁确实也是这么做的ღღ，在正式成为万科的第一大股东后ღღ，万科召开了一场股东大会ღღ，深铁都没有派代表参加ღღ。

　　只有一位小提琴演奏家在这场跌宕里收获了圆满ღღ：他因与王石交好ღღ，于1988年万科A股上市时ღღ，出资360万ღღ，买下万科360万股ღღ，占股本总额的8.7%ღღ，并且在之后的“君万之争“与“宝万之争”中ღღ，都曾以万科第一大自然人股东的身份给与万科坚定支持ღღ，直到2018年ღღ，随着王石交棒郁亮ღღ、万科步入成熟期ღღ，他逐步减持至前十大股东之外ღღ。按20元均价估算ღღ，套现超16亿元ღღ。

　　他叫刘元生ღღ，因为用360万元的投资ღღ，创造了30年赚超1000倍的奇迹ღღ，被称为A股最牛散户ღღ。不过ღღ，据万科2019年年报显示ღღ，其持股比例已经低于0.86%ღღ，到了2020年年报时ღღ，前十大股东名录中已没有刘元生的名字ღღ。

　　一个不被人提起的细节ღღ，万科持续数年的《目标与行动大会》今年忽然消失了ღღ。以往ღღ，这样的大会ღღ，都会对未来一年的战略吹吹风K8凯发国际旗舰厅ღღ。

　　还在等待中ღღ，所有动作都是小心翼翼的ღღ。没有多少人会公开谈论目标与方向ღღ。目前留在万科的人ღღ，每一位都有足够的理由ღღ。内部的声音说ღღ，现在没有离开的人ღღ，也基本不会再离开了ღღ，无论如何要等到新篇章的开启ღღ。集团经营ღღ，凯发娱乐旗舰k8凯发ღღ，凯发天生赢家一触即发首页凯发凯发k8国际首页登录凯发k8国际首页ღღ。凯发在线ღღ，